sábado, 22 de noviembre de 2008

DISTRIBUCION DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA



La distribución de hipotecas constituye una aplicación del principio de especialidad cuando hay una pluralidad de bienes hipotecados. No se inscribe ninguna hipoteca sobre varias fincas sin que se determine previamente la cantidad de que deba responder cada finca (216.1 RH). A pesar de la distribución sigue habiendo una sola hipoteca cuyo objeto lo constituyen una pluralidad de fincas. La distribución no divide el crédito, no destruye la unidad del crédito total garantizado, aunque si un tercero adquiere la finca podrá pagar al acreedor el importe de responsabilidad de la finca (art. 221 RH). Este sería el caso de la distribución a priori donde sólo tributa por la constitución de la hipoteca.

Sin embargo nos encontramos con la redistribución de la carga hipotecaria en dos supuestos fundamentales:

1. La hipoteca sobre un edificio sujeto al régimen de la propiedad horizontal (art. 218 RH) “… cuando los diferentes pisos o departamentos de una casa pertenezcan a diversos propietarios…. Podrán acordar los dueños de aquellos la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de la finca, sin que sea necesaria la previa distribución entre los pisos… el acreedor hipotecario sólo podrá hacer efectivo su derecho en estos casos, dirigiéndose contra la totalidad del edificio…”
2. La división a posteriori de la finca hipotecada (art. 123 LH).

Si una finca hipoteca se dividiere en dos o más no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario sino cuando voluntariamente lo acordaran el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma garantizada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez. Procede la tributación por AJD en relación a las escrituras de distribución de la hipoteca existente sobre la finca matriz, entre las nuevas fincas resultantes de la división. Establece el art. 123 de la Ley Hipotecaria que “si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez” En el primer caso dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas y pagada la parte del mismo crédito con que estuviese gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca…” Por el contrario dispone el artículo 124 que cuando siendo varias las fincas hipotecadas “ no se haya señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el art. 123, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho” (D.G.T. 04-11-1999)

Supuestos:

a) Hipoteca constituida inicialmente sobre varias fincas con distribución de responsabilidad entre las mismas. Se liquida por la constitución de hipoteca ya que la distribución en el mismo acto es una exigencia del art. 119 de la Ley Hipotecaria.
b) Hipoteca constituida sobre una finca (solar) que por división de la misma se distribuye entre diferentes fincas. Se sujeta la redistribución de hipoteca a la cuota gradual. (art. 123 LH)
c) Hipoteca constituida sobre una finca que, en escritura pública, se traslada a otra con liberación de la primitiva (cambio de objeto hipotecado)[1] Al no admitirse la inscripción debe de cancelar la hipoteca y posterior constitución de una nueva hipoteca. (DGNR 20-10-1998). Redistribución. (Art. 123 LH. El término división debe ser entendido en sentido amplio comprendiendo todos los actos parcelarios).
d) La división horizontal de un edificio (art. 123 LH).
e) Modificación de la inicial distribución de la responsabilidad hipotecaria entre distintas fincas independientes como consecuencia de haber desafectado un elemento común (portería) pasando a convertirse en finca independiente. Es una redistribución de Hipoteca (D.G.T. 0058-05, de 22/02/2005)

Algunos de estos supuestos no exigen la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las nuevas fincas por lo que como consecuencia de la división, si no se hace, surge la hipoteca solidaria. A través del acuerdo de distribución la hipoteca solidaria pasa a ser distribuida (arts. 120, 121 y 124 LH). En este caso este acto de redistribución tributaría por AJD.

Base Imponible.: Cantidad garantizada con la hipoteca. Estará formada por la suma de la responsabilidad hipotecaria que grava cada una de las fincas nuevas, es decir, la parte del crédito de que cada una de ellas responda, más la parte correspondiente de los intereses y de las demás partidas incluidas en su día en la garantía hipotecaria (D.G.T. 04-11-99)

Objeto valuable: la propia hipoteca que se redistribuye.

“… en el caso de distribución de hipoteca entre las diversas partes, pisos o locales en que se divida el inmueble gravado, la base imponible viene dada por el capital objeto de distribución, por lo que, en el presente caso, la base imponible asciende a 60.000.000(principal)…”


T.I. : 1%

Se plantea el supuesto de que distribuido el crédito hipotecario entre varias fincas se cancelara la hipoteca en cuanto a la finca o fincas liberadas. En este caso la B. Imponible vendría determinada por el importe de la responsabilidad de la finca que se libera y el de los intereses correspondientes. Existe un procedimiento en el art. 221 del Reglamento Hipotecario en caso de que dicha finca pasare a un tercer poseedor.

No obstante lo anterior existe se están promulgando sentencias que están restringiendo el gravamen en el caso de redistribución de hipotecas. El argumento es que la no producción directa de efectos jurídicos de ciertos actos que constituyen una simple ejecución de otros actos previos que ya desplegaron su eficacia provoca que aquéllos, a pesar de cumplir los demás requisitos del presupuesto de hecho del impuesto, quedan fuera de su ámbito objetivo.


1. Tribunal Superior de Justicia de Extremadura de 24-9-2002. Escritura de préstamo hipotecario, posterior escritura de división de la finca matriz en tres nuevas fincas registrales y finalmente escritura de distribución de la responsabilidad hipotecaria de la finca matriz como consecuencia de las hipotecas reseñadas entre las tres nuevas fincas formadas por la división de la misma. La mera distribución de la responsabilidad no constituye por si misma un acto sujeto al impuesto, ya que los actos jurídicos que produjeron efectos jurídicos propios fueron la concertación de los prestamos y la segregación de las fincas que previamente ya han sido liquidadas.
2. Tribunal superior de Justicia de Castilla-La Mancha de 22 de Enero de 2002. División del préstamo viene motivada por división horizontal de un inmueble. La escritura se limita a redistribuir entre las distintas viviendas, en que ha sido objeto de división horizontal el inmueble la responsabilidad hipotecaria global, pero no existe un acto novedoso que recaiga sobre objeto evaluable pues el contenido económico de la operación fue apreciado y puesto de manifiesto con ocasión de la escritura inicial de constitución de préstamo que ahora se redistribuye sobre las partes en que se ha dividido el inmueble.

[1] Cancelación parcial de la hipoteca. Dado el principio de indivisibilidad de la hipoteca no se puede cancelar parcialmente a menos que consienta el acreedor hipotecario (art. 122 LH). Si la hipoteca recae sobre varias fincas se admite la cancelación parcial sobre una finca mientras que no se ve modificada la responsabilidad hipotecaria respecto del resto de fincas. (art. 221 RH)

2 comentarios:

Josep Maria Vázquez Moreno dijo...

Buenoas tardes Juan,

Como tributaria el siguiente supuesto a tu parecer;

Prestamo de 200.000 euros y dos fincas en garantia del mismo , una por 150.000 y otra por 50.000. No se ha dividido ni la hipoteca ni el préstamo. Se procede a liberar y cancelar la hipoteca de la finca que responde de 50.000 euros( no estan amortizados los 50.000 ) y se amplia la hipoteca de la finca que responde de 150.000 en 50.000 euros más para cubrir el importe total de la obligación. La liberación-cancelación seria exenta ? Hay redistribución ? La base imponible de la ampliacion de hipoteca es la TRH de la obligacion garantizada ( 200.000 ) o sólo el incremento de TRH ?

Gracias y un saludo,

Josep Maria

Juan de Arcos Córdoba dijo...

Buenos días:

La distribución de hipotecas constituye una aplicación del principio de especialidad cuando hay una pluralidad de bienes hipotecados. No se inscribe ninguna hipoteca sobre varias fincas sin que se determine previamente la cantidad de que deba responder cada finca (216.1 RH), a este acto le denomina el Reglamento Hipotecario
“distribución del crédito hipotecario”. A pesar de la distribución sigue habiendo una sola hipoteca cuyo objeto lo constituyen una pluralidad de fincas. La distribución no divide el crédito, no destruye la unidad del crédito total garantizado, aunque si un tercero adquiere la finca podrá pagar al acreedor el importe de responsabilidad de la finca (art. 221 RH). Este sería el caso de la distribución a priori donde sólo tributa por la constitución de la hipoteca.

Cancelación parcial de la hipoteca. Dado el principio de indivisibilidad de la hipoteca no se puede cancelar parcialmente a menos que consienta el acreedor hipotecario (art. 122 LH). Si la hipoteca recae sobre varias fincas se admite la cancelación parcial sobre una finca mientras que no se ve modificada la responsabilidad hipotecaria respecto del resto de fincas. (art. 221 RH).

Entiendo que la cancelación parcial de la hipoteca se podrá realizar en los términos del art. 221 R.N., no tributaria, siendo la base imponible el importe de la responsabilidad de la finca que se libera.

Y en cuanto a la ampliación de hipoteca tributaria por el incremento de la responsabilidad hipotecaria.

Dependerá si se realiza CANCELACION HIPOTECA y posterior AMPLIACION HIPOTECA, yo lo haría en dos momentos a fin de evitar el que me dijeran que se está produciendo una REDISTRIBUCION (una se libera y la otra se aumenta), ya que en este caso, lo normal es que se entienda que hay una redistribución.