domingo, 10 de mayo de 2009

Opciones de Compra


Es un contrato por el que una parte obtiene el derecho de adquirir de otra un determinado bien en un determinado plazo a cambio de un precio.

No están sujetas las opciones de contratos no sujetos al impuesto. Es decir están sujetas las que sean preparatorias de transmisiones sujetas a Transmisiones Patrimoniales y no las que estén sujetas a IVA, aunque, en este último caso, estará sujeta a AJD siempre que reuna los requisitos para estar sujeta a la cuota gradual. [1]

El contrato de opción de compra es inscribible de conformidad con el art. 14 del Reglamento Hipotecario.

Sujeto pasivo:

El titular del derecho de opción.

Base Imponible:

Precio especial convenido o en todo caso el 5% de la Base aplicable a los contratos sujetos al impuesto.

Tipo Impositivo: 7% o 4% según sea mueble o inmueble.


Consultas:

Consulta D.G.T. 15.03.96. El art. 14 equipara las promesas y opciones de contratos a los propios contratos, sin que esto implique ninguna confusión en cuanto a la distinta naturaleza jurídica de ambas figuras, que no impide que cuando la opción se ejercite, vuelva a liquidarse la compraventa propiamente dicha como corresponda, pues se trata de dos hechos imponibles distintos -la constitución de la opción y su ejercicio- liquidables separadamente.

En el presente caso, la opción se acuerda para la compra de la totalidad de las acciones de una sociedad cuyo activo está constituido en más de un 50% por bienes inmuebles, con lo que gira sobre una posible compraventa que cumple y va a cumplir, los requisitos del art. 108 de la Ley del Mercado de Valores. Este contrato de compraventa de acciones debe considerarse no exento del ITP y AJD y sujetos, cuando se ejercite la opción, como una transmisión de inmuebles y, por consiguiente, la opción de compra de estas acciones debe considerarse como una opción de compra de bienes inmuebles, sujeta y no exenta al impuesto.

Por esta razon, el tipo aplicable a la constitución de la opción será del 7% que girará, según la regla de determinación de la BI del art. 14.2 citado, sobre la mayor de las dos cantidades siguientes: el precio especial de la opción o el 5% de la B.I. de la futura transmisión de las acciones - el valor de los inmuebles que se integran en el activo social, según las reglas del art. 108 citado-. El sujeto pasivo será la sociedad a cuyo favor se constituye la opción.

Posteriormente, cuando la opción se ejerza -si se llega a ejercer- procederá la liquidación de la compra de acciones como si se tratase de una transmisión de inmuebles, en los terminos que señala el art. 108 de la Ley del Mercado de Valores. La opción de compra es autónoma debiendose liquidar conforme a lo indicado anteriormente.

Consulta D.G.T. 12.01.94 (151) Al contrato de opción de compra es aplicable el tipo de gravamen establecido por el contrato de compraventa. La B.I. será el precio especial convenido por la concesión de la opción, o si no existiese precio especial para la opción el 5% de la base aplicable en la compraventa pero comprobada, en su caso. (si es a un bien inmueble el 7% y si es mueble el 4%)

D.G.T. 03-05-1999. Opción de compra de acciones no tributa si se trata de sociedades mercantiles ya que la única posibilidad de sujección de la escritura pública sería por A.J.D. La opción de compra de la mitad de un hotel, al ser inscribible en el Registro de la Propiedad reune todos los requisitos para tributar por A.J.D.

Escritura de opción de compra de una servidumbre de suministro electríco. En fecha 26-1-96 se formaliza escritura de opción de compra de una servidumbre de suministro eléctrico, pactándose que el precio de opción era gratuito y por tanto la base imponible era cero. Se gira liquidación tomándo como B.I. el 5% del precio de venta de la servidumbre.

La cuestión es si debe estár sujeta a A.J.D. o al I.Sobre Sucesiones. El art. 24 del ITP y AJD establece que “… la promesa de venta de bienes de cualquier naturaleza se entenderá siempre hecha a titulo oneroso…”. El contrato de opción de compra, abstracción hecha de cual sea su naturaleza jurídica y su contenido económico, está equiparado a efectos tributarios al contrato de compraventa, sin otra especialidad que la contraprestación a estimar como base liquidale, por lo que si el contrato de compraventa de bienes inmuebles está sujeto al ITP, sujeto estará tambien – sin ninguna otra exigencia – el de opción de compra de iguales bienes. Luego quedaría sujeta a AJD. T.S.de Justicia de Cataluña Sentencia 315/2004, de 15 de Marzo de 2004.

Ejercicio de la opción de compraventa.

Ejercitado el derecho de opción (de compra), lo que supone satisfacer el precio de la compraventa. La compraventa es una TO sujeta a ITP y AJD de modo totalmente independiente de la opción de compra que constituye un H.I. distinto, por lo que no se puede deducir de la B.I. de la compraventa el derecho de opción de compra. T.E.A.C. de 22.3.79

La escritura de compraventa en virtud de la cual se ejercita la opción de compra, inherente a un contrato de arrendamiento financiero, sujeta a AJD, la B.I. viene constituida por el valor real de la compraventa y no por el valor residual (TEAC 6/11/1998)

IVA / ITPO. Dado el carácter totalizador del IVA podría permitir suponer que, cuando fuese realizado por sujeto pasivo de IVA, quedarían sujetas al mismo.

Por ello en el ámbito del I.V.A. podemos considerar dos momentos:

1. Constitución de una opción de compra. La concesión por un empresario de una opción de compra sobre un bien inmueble afecto a su actividad es una operación sujeta al IVA que se considerará como prestación de servicios (art. 11 de la Ley de IVA), ya que constituye la constitución de un mero derecho a favor del beneficiario de la opción y no es una entrega de bienes, sino la constitución de un mero derecho a favor del beneficiario de la opción que podrá o no ejercitarla llegado el momento (D.G.T. 18/4/1994, V1624-06 de 28/07/2006)

2. Ejercicio del derecho. Se considera entrega de bienes (DGT 18-4-1994, V1624-06, de 28/07/2006) determinandose la base imponible por el importe total de la contraprestación acordada por las partes y, en cuanto al importe correspondiente a la prima satisfecha por la opción, por constituir contraprestación de otra operación diferente de la compraventa, no debe incluirse de nuevo en la base imponible de esta, siempre que la transmisión del bien esté sujeta a IVA por ejemplo terreno en proceso de urbanización.

[1] La exención en IVA a que se refiere el art. 20, uno.22 de la Ley IVA no se extiende: “… a) a las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero…”

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