Descripción: Mediante la escritura se van describiendo previa su numeración las distintas zonas, los equipamientos de servicios comunitarios, uso público, zona rústico-forestal,... y ello se hace para que pueda ostentarse sobre las mismas un derecho exclusivo de propiedad junto con la copropiedad de los elementos comunes, en proporción a sus respectivas cuotas, o bien para la cesión a los ayuntamientos de zonas de la urbanización.
En el urbanismo se distinguen tres fases: el planeamiento, la ejecución de ese planeamiento y el control o disciplina sobre tal ejecución; haciendo un esfuerzo simplificador, se puede decir que el planeamiento es el diseño -primero general y después más concreto- de la urbe del futuro. En realidad el urbanismo se ocupa de la expansión, según las necesidades, de los municipios o núcleos urbanos; de alguna manera lo relevante del planeamiento es la señalización de zonas que se clasifican como urbanizables. Esto significa que son los terrenos llamados a responder a las demandas de la población; puede afirmarse que son las Administraciones Públicas las que, en nuestro país, tienen un mayor protagonismo en lo que al planeamiento se refiere, sobre todo Municipios y Comunidades Autónomas.
Hecho el diseño el siguiente paso es su ejecución. Para la ejecución del suelo urbanizable se divide el mismo en lo que se llaman polígonos de actuación o unidades de actuación. Estas unidades de actuación, dibujadas en el plano, o sea diseñadas en la fase de planeamiento, pertenecen a los distintos titulares de las fincas. Puede ser que haya varios titulares o puede darse el caso de un único titular de todo el suelo así denominado. Para ejecutar lo que el planeamiento señala para tal unidad de actuación o polígono la Ley del Suelo establece tres sistemas:
1. Compensación: Definido en el artículo 126.1 del Texto Refundido aludido como aquel en el que «los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el plan ... y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular».
En el urbanismo se distinguen tres fases: el planeamiento, la ejecución de ese planeamiento y el control o disciplina sobre tal ejecución; haciendo un esfuerzo simplificador, se puede decir que el planeamiento es el diseño -primero general y después más concreto- de la urbe del futuro. En realidad el urbanismo se ocupa de la expansión, según las necesidades, de los municipios o núcleos urbanos; de alguna manera lo relevante del planeamiento es la señalización de zonas que se clasifican como urbanizables. Esto significa que son los terrenos llamados a responder a las demandas de la población; puede afirmarse que son las Administraciones Públicas las que, en nuestro país, tienen un mayor protagonismo en lo que al planeamiento se refiere, sobre todo Municipios y Comunidades Autónomas.
Hecho el diseño el siguiente paso es su ejecución. Para la ejecución del suelo urbanizable se divide el mismo en lo que se llaman polígonos de actuación o unidades de actuación. Estas unidades de actuación, dibujadas en el plano, o sea diseñadas en la fase de planeamiento, pertenecen a los distintos titulares de las fincas. Puede ser que haya varios titulares o puede darse el caso de un único titular de todo el suelo así denominado. Para ejecutar lo que el planeamiento señala para tal unidad de actuación o polígono la Ley del Suelo establece tres sistemas:
1. Compensación: Definido en el artículo 126.1 del Texto Refundido aludido como aquel en el que «los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el plan ... y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular».
2. Corporación: Que es el sistema en el que la Administración ejecuta las obras en urbanización con cargo a los propietarios.
3. Expropiación: Como criterio de último recurso.
Determinada la unidad de actuación, todos aquellos que sean propietarios de suelo dentro de la misma podrán formar la Junta de Compensación para elaborar el Proyecto de Compensación y llevar a cabo las obras de urbanización. Hechas éstas, se procederá a hacer las cesiones obligatorias (de zonas verdes, de equipamientos públicos para educación o deportes o templos religiosos, de los viales, etcétera) de forma que tras todo ello los originales propietarios, esto es, la Junta de Compensación, quedan como titulares de un número determinado de parcelas o solares ya edificables que se repartirán proporcionalmente a sus derechos.
Los aspectos esenciales del sistema deben tener un continuo control de la Administración Local: la constitución de la Junta, la aprobación de los Estatutos, la del Proyecto de Compensación, la recepción de las obras de urbanización y de las cesiones obligatorias, etcétera, todos son actos administrativos en los que quien decide en última instancia es el Ayuntamiento.
En la ejecución del planeamiento y registro procede analizar lo que ocurre desde la óptica registral básicamente en la forma que se deduce del artículo atrás transcrito, puede darse: 1. Que, constituida la Junta de Compensación, los miembros decidan aportar sus respectivos terrenos, fincas aportadas, a la misma, se haría una escritura pública de cesión, exenta de tributos; y 2. Que la propiedad permanezca como está; las fincas resultantes, serán exclusivamente las que determine el llamado Proyecto de Compensación, éste es el elaborado por la Junta de Compensación pero aprobado definitivamente por la Administración actuante.A.N. 1/10/1996.
Podemos distinguir:
A) Existe Junta de Compensación. Ver Junta de Compensación.
Determinada la unidad de actuación, todos aquellos que sean propietarios de suelo dentro de la misma podrán formar la Junta de Compensación para elaborar el Proyecto de Compensación y llevar a cabo las obras de urbanización. Hechas éstas, se procederá a hacer las cesiones obligatorias (de zonas verdes, de equipamientos públicos para educación o deportes o templos religiosos, de los viales, etcétera) de forma que tras todo ello los originales propietarios, esto es, la Junta de Compensación, quedan como titulares de un número determinado de parcelas o solares ya edificables que se repartirán proporcionalmente a sus derechos.
Los aspectos esenciales del sistema deben tener un continuo control de la Administración Local: la constitución de la Junta, la aprobación de los Estatutos, la del Proyecto de Compensación, la recepción de las obras de urbanización y de las cesiones obligatorias, etcétera, todos son actos administrativos en los que quien decide en última instancia es el Ayuntamiento.
En la ejecución del planeamiento y registro procede analizar lo que ocurre desde la óptica registral básicamente en la forma que se deduce del artículo atrás transcrito, puede darse: 1. Que, constituida la Junta de Compensación, los miembros decidan aportar sus respectivos terrenos, fincas aportadas, a la misma, se haría una escritura pública de cesión, exenta de tributos; y 2. Que la propiedad permanezca como está; las fincas resultantes, serán exclusivamente las que determine el llamado Proyecto de Compensación, éste es el elaborado por la Junta de Compensación pero aprobado definitivamente por la Administración actuante.A.N. 1/10/1996.
Podemos distinguir:
A) Existe Junta de Compensación. Ver Junta de Compensación.
B) No Existe. Si lo que hay es un proindiviso o un propietario y si nos encontramos ante un Plan Parcial para cuya ejecución se ha elegido el sistema de compensación existe exención a la reparcelación.
En principio, si existen varios propietarios, es una división de una cosa común, sin declaración de obra nueva alguna ni adjudicación de cosas concretas en los comuneros, los cuales eran propietario de lo que reciben, sin descripción en la escritura de la parcela que a cada uno se adjudica.
Si nos encontramos ante un Plan Parcial para cuya ejecución se ha elegido el sistema de compensación. Dicho sistema exige la constitución de una Junta de Compensación para poder aplicar el sistema, pero con una excepción, no hay que constituir una J.C. cuando todos los terrenos pertenezcan a un solo propietario, o bien a una comunidad proindiviso. T.S. de Justicia de Santa Cruz de Tenerife 17/09/1998. (ver art. 157 de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana)
La legislación urbanistica dispone que, en casos de propietarios únicos, el proyecto de compensación se limitará a expresar la localización de los terrenos de cesión obligatoria y de las reservas que establezca el Plan, así como la localización de las parcelas edificables. Corresponde al propietario único la formulación del proyecto de compensación y su elevación a la Administración actuante para su aprobación. T.S. 17/02/1992.
Todas estas operaciones siempre que no se trate de segregaciones, agrupaciones,... se consideran exentas, en virtud del párrafo segundo del art. 45.I.B).7 “... los mismos actos y contratos a que dé lugar la reparcelación en las condiciones señaladas en el párrafo anterior...”
En principio, si existen varios propietarios, es una división de una cosa común, sin declaración de obra nueva alguna ni adjudicación de cosas concretas en los comuneros, los cuales eran propietario de lo que reciben, sin descripción en la escritura de la parcela que a cada uno se adjudica.
Si nos encontramos ante un Plan Parcial para cuya ejecución se ha elegido el sistema de compensación. Dicho sistema exige la constitución de una Junta de Compensación para poder aplicar el sistema, pero con una excepción, no hay que constituir una J.C. cuando todos los terrenos pertenezcan a un solo propietario, o bien a una comunidad proindiviso. T.S. de Justicia de Santa Cruz de Tenerife 17/09/1998. (ver art. 157 de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana)
La legislación urbanistica dispone que, en casos de propietarios únicos, el proyecto de compensación se limitará a expresar la localización de los terrenos de cesión obligatoria y de las reservas que establezca el Plan, así como la localización de las parcelas edificables. Corresponde al propietario único la formulación del proyecto de compensación y su elevación a la Administración actuante para su aprobación. T.S. 17/02/1992.
Todas estas operaciones siempre que no se trate de segregaciones, agrupaciones,... se consideran exentas, en virtud del párrafo segundo del art. 45.I.B).7 “... los mismos actos y contratos a que dé lugar la reparcelación en las condiciones señaladas en el párrafo anterior...”
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