EXPEDIENTES DE DOMINIO

Tras la Ley 13/2015, de 14 de Mayo, Ley Hipotecaria y de Catastro (Reforma), que entra en vigor el 1/11/2015, desaparece la doble posibilidad de inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad acudiendo a la via judicial o notarial. Solo se puede inmatricular la finca no inscrita a través de notario.  Los expedientes de dominio se tramitaban en el Juzgado de Primera Instancia, y a partir del 1/11/2015 en la Notaria.

Descripción:

            Se trata del expediente para acreditar la titularidad registral de un bien. (El auto de reconocimiento tenía que ser firme para inscribirlo)

            Se logra con el expediente de dominio:

La inmatriculación de fincas.

Reanudación del Tracto Sucesivo (art. 208 LH)

Constituye un procedimiento para registrar un EXCESO DE CABIDA.

Sujeto pasivo: La persona que promueva el expediente.

B.I. = Valor Real  Salvo que el VD > VC que se tomará como valor el VD (Art. 46.3 TR)

Tipo Impositivo: Escala según la naturaleza del bien.

Fecha del devengo: La de firmeza del  auto que finaliza el expediente y no la fecha en que se inste o promueva el expediente. Notificación al Procurador.

Valoración: A la fecha del auto o de la escritura.

PLANIFICACION FISCAL E IMPUESTO SOBRE SUCESIONES

Vamos a iniciar una serie de entradas sobre la planificación fiscal y el impuesto sobre sucesiones en el ámbito de Andalucia.

¿Puedo ahorrar impuestos realizando mi testamento?

Cuando realizamos nuestro testamento nuestra idea es que mi mujer herede lo máximo posible si fallezco y en caso contrario el máximo de la herencia lo reciba yo. Sin embargo a la hora del fallecimiento nos llevamos un tremendo chasco no habíamos previsto el futuro y el coste fiscal es excesivo, tendremos que vender para hacer frente a la cuota del impuesto.

Lo importante es realizar un testamento que permita a los herederos opciones para elegir.

Nos movemos en dos ámbitos:

El ámbito civil. En este ámbito se desarrollan todos nuestros sentimientos, la casa de la abuela para mi hija maría. Quiero que a mi hijo no le falte un techo mientras viva.

El ámbito fiscal. En función de las decisiones en el ámbito civil se tributa por el Impuesto sobre Sucesiones.

VALORACIONES BIENES INMUEBLES

En el Boletín Oficial de la Junta de Andalucia de fecha 21/02/2012 (BOJA núm. 35) se han publicado los nuevos coeficientes para determinar el valor de los bienes inmuebles. Del examen de los coeficientes se puede observar que han bajado con respecto a los que estaban en vigor desde el 2011. Los nuevos coeficientes son de aplicación del 22/02/2012 al 31/12/2012.

El de Málaga ha pasado del 1.80 a 1.70

El de Marbella ha pasado del 4.50 al 1.90

El de Velez Málaga ha pasado del 1.20 al 1.10

El de Antequera ha pasado del 3.90 al 3.70

Según mis noticias esta normativa ha sido recurrida por distintos colectivos de asesores fiscales, dado que luego su aplicación es dificil de recurrir ya que es un medio legal para valorar, aunque muchas veces sea sangrante.

DACION EN PAGO

En las daciones en pago que se estan produciendo como consecuencia de la crisis económica en favor de Entidades de Crédito es interesante el informe emitido por el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria con fecha 03-10-2010.

Establece el mismo que la condonación expresa por un banco de parte de la deuda que mantenía con él un matrimonio, correspondiente a un préstamo con garantía hipotecaria, sin contraprestación, formalizada en escritura pública, constituye un negocio jurídico gratuito e inter vivos y, como tal, está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el concepto de “adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e intervivos” y ello con independencia de que forme parte de una operación mediante la que el banco cancela el resto de la deuda pendiente al recibir un inmueble como dación en pago de aquella.

En el texto del informe se recoge que un matrimonio mantenía una deuda con el banco de 142,074,66 euros, correspondiente a la parte no amortizada de un préstamo con garantía hipotecaria. A fin de saldar la deuda, los deudores y el acreedor acordaron que aquellos entregarán a este el pleno dominio de la vivienda hipotecada, valorada en 103,796 euros -cesión en pago de deuda o dación en pago-. “la diferencia entre el valor de lo adjudicado y la deuda pendiente ascendente a 38,278,66 euros queda condonada”, por este importe en consecuencia debería tributar por donaciones. ¡bastante duro!

Hasta principio de 2013 este era el criterio. Ahora por determinados informes y por la vía de los hechos no se está tributando como donación.

DISTRIBUCION RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

Se ha planteado el siguiente supuesto en comentarios que lo voy a convertir en una nueva entrada dado que no he podido contactar con la persona que lo ha realizado:

Prestamo de 200.000 euros y dos fincas en garantia del mismo , una por 150.000 y otra por 50.000. No se ha dividido ni la hipoteca ni el préstamo. Se procede a liberar y cancelar la hipoteca de la finca que responde de 50.000 euros( no estan amortizados los 50.000 ) y se amplia la hipoteca de la finca que responde de 150.000 en 50.000 euros más para cubrir el importe total de la obligación. La liberación-cancelación seria exenta ? Hay redistribución ? La base imponible de la ampliacion de hipoteca es la TRH de la obligacion garantizada ( 200.000 ) o sólo el incremento de TRH ?

La distribución de hipotecas constituye una aplicación del principio de especialidad cuando hay una pluralidad de bienes hipotecados. No se inscribe ninguna hipoteca sobre varias fincas sin que se determine previamente la cantidad de que deba responder cada finca (216.1 RH), a este acto le denomina el Reglamento Hipotecario “distribución del crédito hipotecario”. A pesar de la distribución sigue habiendo una sola hipoteca cuyo objeto lo constituyen una pluralidad de fincas. La distribución no divide el crédito, no destruye la unidad del crédito total garantizado, aunque si un tercero adquiere la finca podrá pagar al acreedor el importe de responsabilidad de la finca (art. 221 RH). Este sería el caso de la distribución a priori donde sólo tributa por la constitución de la hipoteca.

Cancelación parcial de la hipoteca. Dado el principio de indivisibilidad de la hipoteca no se puede cancelar parcialmente a menos que consienta el acreedor hipotecario (art. 122 LH). Si la hipoteca recae sobre varias fincas se admite la cancelación parcial sobre una finca mientras que no se ve modificada la responsabilidad hipotecaria respecto del resto de fincas. (art. 221 RH).
Entiendo que la cancelación parcial de la hipoteca se podrá realizar en los términos del art. 221 R.N., no tributaria, siendo la base imponible el importe de la responsabilidad de la finca que se libera.

Y en cuanto a la ampliación de hipoteca tributaria por el incremento de la responsabilidad hipotecaria.

Dependerá si se realiza CANCELACION HIPOTECA y posterior AMPLIACION HIPOTECA, yo lo haría en dos momentos a fin de evitar el que me dijeran que se está produciendo una REDISTRIBUCION (una se libera y la otra se aumenta), ya que en este caso, lo normal es que se entienda que hay una redistribución.

El siguiente fallo es significativo dado que nos permite conocer las distintas posibilidades que se dan en cuanto a la redistribución de hipotecas (TEACResolución: 00/5728/2009 Unidad resolutoria: Vocalía Novena Fecha de resolución: 27/05/2011 Unificación de criterio: NO), aunque no es el presente caso estrictamente.

No he encontrado ninguna consulta que nos resuelva el caso planteado.

BASE LIQUIDABLE TEORICA

La problematica del comentario anterior se sustrae a que no se deduce la reducción de 175.000 €. Es decir si se reduce la vivienda, el parentesco, la empresa familiar, ... pero hay oficinas liquidadoras que estiman que la de 175.000 € no se reduce. A continuación ponemos la forma de calcular la Base Liquidable Teórica con un ejemplo:

Desmembración del dominio (Al fallecimiento)

El hijo hereda la nuda propiedad y la madre el usufructo.

Nuda Propiedad............ 90.000
Usufructo....................... 10.000
Pleno Dominio...... 100.000


Hijo. Nuda Propiedad.

Porción caudal hereditario.... 90.000
Reducciones:
Parentesco... 15956.87
Autonomica .. 74043.13
BASE LIQUIDABLE............. CERO

Aplicación tipo medio

Valor usufructo desmembrado.... 10.000
Base Liquidable Teórica.............. 10.000

Hasta 7993.46................. 611.50
Resto 2006.54 al 8,5%... 170.56
Cuota Integra Teorica. 782.06

Tipo medio efectivo de gravamen......(782.06/10.000) x100: 7.82

Es decir existe Base Liquidable Teórica superior a cero. Entonces no nos queda más que argumentar, cuando consolide, que se aplica la reducción no aplicada.

En el comentario a la anterior entrada se ha dicho, y creo que sería la solución al problema de aplicar el tipo medio, que habría que reducir tambien la autonómica lo que lleva implicito a que no exista Base Liquidable Teórica, lo que implicaría la no existencia de Tipo Medio de Gravamen para cuando se consolide el dominio, tal y como indica el comentario realizado por Bejosi, aunque los programas de ayuda a este impuesto sólo permiten aplicar el exceso de las reducciones no tenidas en cuenta en su momento.