A)Transmisión conjunta de bienes. Dificultades para determinar su valor.
El art. 11 del T.R. establece: “… cuando un mismo acto o contrato comprenda bienes muebles e inmuebles sin especificación de la parte de valor que a cada uno de ellos corresponda, se aplicará el tipo de gravamen de los inmuebles…”
Si de la comprobación de valores resulta un incremento en la Base Imponible se aplicará el tipo que corresponda si sobrepasa el límite de los 130.000 Euros.
B) Vivienda Protegida. Se entiende cualquier modalidad que requieran una calificación como de protegidas por la Consejería de Obras Publicas. (Circular 1/2011)Debe haber una calificación expresa de : vivienda protegida, mediante la cédula de calificación definitiva. Basta que se ponga en la escritura la fecha y el número de la calificación, siempre que no se haya descalificado previamente (I. 2/03 D.G.T.) No es necesario que el adquirente sea menor de 35 años ni que el precio sea inferior a 130.000 €. En la modalidad de AJD se requiere, además, que el adquirente sea perceptor de ayudas de la Comunidad Autónoma para la adquisición de la vivienda.
C) En los supuestos de adquisición de viviendas por matrimonios o parejas de hecho, el requisito de la edad o, en su caso, de la discapacidad deberá cumplirlo, al menos, uno de los cónyuges o uno de los integrantes de la pareja de hecho inscrita en el Registro de Parejas de Hecho previsto en el artículo 6 de la Ley 5/2002, de 16 de diciembre, de Parejas de Hecho. Se entiende por pareja de hecho la unión de dos personas, con independencia de su opción sexual, a fin de convivir de forma estable, en una relación de afectividad análoga a la conyugal (art. 3 Ley 5/2002, de 16 de Diciembre) y se encuentren registrados en el Registro de Parejas de Hecho.
D) Computo de la Edad. En cuanto a la edad se establece en la I. 2/03 D.G.T. se entenderá que se superan los 35 años una vez cumplidos, es decir, si se tienen 35 años y un día no sería de aplicación el tipo reducido. (D.N.I., Libro de Familia o en todo caso en la escritura)
E) Vivienda Habitual. Edificación que constituya la residencia durante un plazo continuado, de al menos, tres años, siendo necesario, además, que sea habitada por el contribuyente, de manera efectiva y con carácter permanente, en el plazo de los doce meses siguientes a la fecha de la adquisición o de la terminación de las obras.
No obstante cuando no se produzca la ocupación en el plazo establecido o no se cumpla el periodo mínimo de tres años de residencia como consecuencia del fallecimiento del contribuyente o por concurrir circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo y otras análogas, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de vivienda habitual.
Cuando se disfrute de vivienda habitual (Guardias Civiles...) por razón del cargo o empleo, el plazo de doce meses en el que debe producirse la ocupación de la vivienda comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el mismo, siempre que la vivienda adquirida no sea objeto de otra utilización.
Deberá recogerse en la escritura, dado que es un requisito que se cumplirá con posterioridad, que se trata de una vivienda habitual a efectos del concepto recogido en la Ley 40/1998 del I.R.P.F.
Una de las preguntas que se han hecho hasta la Instrucción 1/2011 es si es de aplicación los tipos reducidos a escrituras de adquisición de vivienda habitual y garaje, cuando la suma del precio de ambas fincas supera los 130.000 euros, pero por separado el precio de la vivienda es inferior, el criterio es que se aplicarán los tipos generales. Siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda y se formalicen en el mismo documento.
¿Adquisición de un terreno para construir vivienda habitual?. A efectos de la deducción por el IRPF se asimilan a la adquisición la construcción de la vivienda habitual, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquella, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión. (Existen supuestos en los que puede incumplirse el plazo). En la Circular 2/03, se dice que en el supuesto de adquisición del solar para autoconstrucción de la vivienda habitual no es aplicable el tipo reducido, ya que en el artículo se habla de vivienda no de construcción, obra nueva,…Este criterio ha sido modificado por la Coumunicación 2/2002 en el sentido eque será de aplicación los tipos reducidos (TPO y AJD) en los supuestos de adquisición de solar para construir la vivienda habitual y de adquisición de inmueble para derribarlo y construir la vivienda habitual. (Circular 1/2011)
El Tribunal Económico Administrativo Regional de Andalucía con fecha 14-7-2006 ha establecido que en la adquisición de solar destinado a vivienda habitual del adquirente se aplica el tipo reducido del 3,5%.
En el concepto de Vivienda engloba: vivienda, trastero y plazas de garaje con un máximo de dos, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda y se formalicen en el mismo documento (I. 2/03)
Adquisición de la nuda propiedad por parte de un menor a 35 años, por importe menor a 130.000 Euros y vivienda habitual. Debe considerarse que estamos ante una verdadera adquisición que iría al tipo reducido en su caso, ya que el criterio que se está aplicando es que no tributa al tipo reducido.
F) Adquisiciones proindiviso por personas que no sean cónyuges o uniones de hecho en la que uno cumple la edad y otro no, el mismo hecho imponible quedará gravado a dos tipos, uno general y otro reducido. Dos Autoliquidaciones.
(en A.J.D. se habla de menores de 35 años y en la modalidad de Transmisiones que no supere los 35 años la Instrucción 2/03 establece que a efectos prácticos hay que tener menos de 35 años en A.J.D. o igual a 35 años )
Compra de una vivienda siendo menor de 35 años, inferior a 130.000 €, hipotecando otra vivienda que no va a ser la vivienda habitual. Entendemos, en principio, que sería aplicable la exención ya que no se habla de que tenga que hipotecar la vivienda habitual.
G) Obra Nueva, División Horizontal... Existe el criterio de que en casos distintos de compraventa, como obra nueva, división horizontal… no es de aplicación el tipo reducido.
H) Otros. Extinción condominio, autoconstrucción,… no es de aplicación el tipo reducido aunque existen verdaderas dudas. La Circular 1/2011 de la Agencia Tributaria de Andalucia ha establecido que no es de aplicación del 0,3% a la extinción de condominio dado, después de un argumento ilegible, concluir que es “ la mera concresión de un derecho abstracto preexistente...” debiendo tributar al 1%.
I) Para los supuestos de adquisición con desmembración del dominio, usufructo vitalicio y nuda propiedad, el criterio administrativo es que no es de aplicación el tipo reducido, sólo es aplicable en las adquisiciones del pleno dominio.
J) Prestamos Hipotecarios. El CYAT opina que el artículo 14 de la mencionada Ley 10/2002 hace referencia exclusivamente a la “constitución de préstamos hipotecarios” y no a sus posteriores vicisitudes como es la ampliación, así que entendemos que esta ampliación de hipoteca no podría acogerse a la aplicación del tipo reducido. Sin embargo está recogido en distintos fallos del Tribunal Económico Administrativo Central: “… a tenor del artículo 7.º 1 B) del Texto Refundido del Impuesto de 1993, sólo la constitución de la hipoteca y la ampliación posterior de su contenido son hechos imponibles de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ya que, según el mencionado precepto, son transmisiones patrimoniales, sujetas "... la constitución de derechos reales... Se liquidará como constitución de derechos la ampliación posterior de su contenido ...". Y que quedan fuera del ámbito de esa modalidad impositiva todas las demás vicisitudes que puedan afectar al derecho real de hipoteca,…” En este mismo sentido se manifiesta la Circular 1/2011 de la Agencia Tributaria Andaluza
Cancelación Prestamo y constitución de uno nuevo.
Compraventa de vivienda habitual el 13/11/2006 con subrogación en el crédito hipotecario del constructor. Valor real 126.000 euros. Ahora se pretende cancelar éste crédito y constituir un préstamo hipotecario en su lugar como forma de financiar la inversión. Si resulta aplicable el tipo reducido de la Ley 10/2002. El principal del préstamo hipotecario actual es inferior a 130.000 euros.¿resulta aplicable el tipo reducido del artículo 14 de la Ley 10/2002, de 21 de diciembre?
Si bien la adquisición de la vivienda es un hecho instantáneo, la necesidad de financiación se prolonga a lo largo del tiempo. Por tanto, si el obligado tributario decide cambiar de instrumento financiero el nexo causal determinante del derecho a aplicar el beneficio fiscal es su destino a financiar la adquisición de la vivienda habitual ya adquirida, más que la simultaneidad con la operación de compraventa.
Estamos, pues, ante un cuestión probatoria: si hay una correlación cierta entre la constitución de un nuevo préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual y la adquisición de la misma, podrá aplicarse el tipo reducido.
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