COMPRAVENTAS DE TERRENOS SOBRE LOS QUE EXISTA UNA EDIFICACION

Cuando al formalizar una transmisión se hace constar que se adquiere un terreno ocultando que también se adquiere una edificación ya levantada sobre él, y posteriormente se declara la obra nueva, la legislación reacciona mediante el art. 18 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

"Se valoran las edificaciones que existan sobre los terrenos transmitidos y pertenecen al dueño del terreno salvo pruebas en contrario" (TEAC 24-10-74) , es decir la BASE IMPONIBLE : TERRENO MAS LA EDIFICACION.

Sin embargo esta valoración no es automática, se exige que la Administración acredite que la edificación existía en el momento de celebrarse el contrato por el que adquirió el solar (presunción iuris tantum) pero puede ser destruida por cualquier medio que no le pertenece la propiedad de lo edificado o que lo edificado lo adquirió por cualquier otro titulo.

Habría que tener en cuenta la Sentencia TEAC de 15-9-77 que: “… las compraventas… de solares sobre los cuales existe una edificación se entenderán que comprenden tanto el suelo como el vuelo, salvo que el transmitente se reserve éste o que el adquirente pruebe que la licencia de obras, en su día, fue solicitada por él y expedida a su nombre…” (Otras formas de elusión: descripción incompleta de los bienes, declaraciones de solares como si fuera terreno rústico, de regadío como si fuera de secano…)


Legislación. Art. 18 del Reglamento: Principio de accesión. Las compraventas y demás transmisiones a título oneroso de terrenos o solares sobre los cuales exista una edificación, se entenderá que comprenden tanto el suelo como el vuelo, salvo que el transmitente se reserve éste o el adquirente acredite que el dominio de la edificación lo adquirió por cualquier otro título.

Sentencia de la Audiencia Nacional de 30 de marzo de 2006. Comprador de solar que posteriormente declara la obra nueva, sin acreditar que construyó el inmueble. Sujeción a ITP, sumando en la base imponible al valor del solar el valor de lo edificado. El precepto aplicable es el artículo 18 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosa: en las transmisiones se entenderá que comprendan tanto el vuelo como el suelo, salvo que el transmitente se reserve éste o el adquirente que el dominio lo adquirió por cualquier otro título. En un precepto respetuoso con la interpretación consagrada por la jurisprudencia del artículo 361 del Código Civil, la Sentencia de 9 de febrero de 2006, sigue la teoría del dominio separado mientras no se abone la indemnización, concurriendo dos derechos de propiedad: el del dueño de la obra y el del dueño del suelo.