EXTINCIÓN CONDOMINIO Y EXCESO DE ADJUDICACIÓN

La posibilidad de buscar el exceso de adjudicación cuando intervienen prestamos hipotecarios es donde veo mayor dificultad. En este sentido la Consulva V1109-11 arroja luz sobre como se debe actuar en dicho caso.
El consultante y su pareja adquirieron una serie de bienes en pro indiviso, consistentes en una vivienda valorada en 272.500 euros, una vivienda valorada en 102.500 euros, una finca rústica valorada en 5.000 euros, una finca rústica valorada en 1.000 euros, ajuar valorado en 10.000 euros y un préstamo hipotecario sobre una de las viviendas con un saldo pendiente de amortizar de 322.000 euros, del cual son deudores solidarios, Tienen intención de proceder a la extinción del condominio, adjudicándose el consultante la primera de las viviendas y las dos fincas rústicas, asumiendo la obligación de pagar 244.000 euros del saldo del préstamo hipotecario, y su pareja la segunda vivienda y el ajuar, así como la obligación de pagar el saldo restante del préstamo que asciende a 78.000 euros
A efectos del Impuesto sobre Transmisiones:

Patrimonio a repartir:

Vivienda................. 272,500
Vivienda................. 102,500
Rústica................... 5,000
Rústica................... 1,000
Ajuar..................... 10,000
Préstamo............... 322,000 (Solidariamente)

Propuesta realizada:

Primera Pareja

272.500

5000

1000

-244000

Total: 34.500

Segunda Pareja
102,500
10,000
-78,000
Total 34,500

La consulta se fija solamente en los bienes a distribuir no en las deudas a efectos del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. Para que no exista exceso entiende que debería hacerse de este modo:

Primera Pareja

272.500

-238.000

Total: 34.500

Segunda Pareja
102,500
5,000
10,000
1,000
-84,000
Total 34,500

En la consulta planteada existe un claro exceso de adjudicación de bienes a favor del consultante ya que va a recibir inmuebles cuyo valor es bastante superior al inmueble que recibe su ex pareja, pudiendo hacer otro reparto de forma que la ex pareja reciba las dos fincas rústicas que se van a adjudicar al consultante; por lo tanto, existe un exceso de adjudicación por parte del consultante por el valor de las dos fincas que al ser oneroso tributará como transmisión patrimonial onerosa al tipo de gravamen de los bienes inmuebles.

En dicha consulta se contempla la tributación en el IVTNU y se llega a la conclusión de que:

A) Si la extinción del condominio sobre los bienes inmuebles urbanos se realiza mediante la adjudicación proporcional a cada comunero por su cuota de participación, sin que se produzcan excesos de adjudicación, no se produce la sujeción al IIVTNU.Al no estar sujeta la transmisión de la propiedad del terreno de naturaleza urbana que se adjudica a cada comunero, no se produce el devengo del impuesto, lo que habrá que tener en cuenta en futuras transmisiones del terreno que estén sujetos al impuesto, a los efectos del cómputo del periodo de generación del incremento de valor de los terrenos para la determinación de la base imponible, entendiéndose que dicho periodo no se ha interrumpido por causa de la adjudicación derivada de la extinción del condominio.

B) Por el contrario, si la extinción del condominio se realiza mediante la adjudicación a uno o varios de los comuneros en exceso sobre su cuota de participación, sí que se produce la sujeción al IIVTNU.
El sujeto pasivo, de acuerdo con el artículo 106.1.b) del TRLRHL, al tratarse de una transmisión a título oneroso, será el comunero/s que percibe/n bienes con menor valor sobre su cuota de participación y que por tanto transmite/n su propiedad al comunero/s adjudicatario en exceso.

Y al contemplar la tributación en IRPF se llega a la conclusión de que:

La disolución de la comunidad de bienes y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.

Solo en el caso de que se atribuyesen a uno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro comunero, generándose una ganancia o pérdida patrimonial.

Así ocurre en el caso objeto de consulta, en el que no se corresponde la adjudicación efectuada con la respectiva cuota de titularidad, puesto que, aunque no haya compensación en metálico por parte del copropietario al que se atribuirán bienes por mayor valor del que corresponde a su cuota de titularidad (el consultante), existe una contraprestación en especie al asumir parte del importe del préstamo del otro copropietario, lo que originará a éste último una ganancia o pérdida patrimonial.