Se ha planteado el siguiente supuesto en comentarios que lo voy a convertir en una nueva entrada dado que no he podido contactar con la persona que lo ha realizado:
Prestamo de 200.000 euros y dos fincas en garantia del mismo , una por 150.000 y otra por 50.000. No se ha dividido ni la hipoteca ni el préstamo. Se procede a liberar y cancelar la hipoteca de la finca que responde de 50.000 euros( no estan amortizados los 50.000 ) y se amplia la hipoteca de la finca que responde de 150.000 en 50.000 euros más para cubrir el importe total de la obligación. La liberación-cancelación seria exenta ? Hay redistribución ? La base imponible de la ampliacion de hipoteca es la TRH de la obligacion garantizada ( 200.000 ) o sólo el incremento de TRH ?
La distribución de hipotecas constituye una aplicación del principio de especialidad cuando hay una pluralidad de bienes hipotecados. No se inscribe ninguna hipoteca sobre varias fincas sin que se determine previamente la cantidad de que deba responder cada finca (216.1 RH), a este acto le denomina el Reglamento Hipotecario “distribución del crédito hipotecario”. A pesar de la distribución sigue habiendo una sola hipoteca cuyo objeto lo constituyen una pluralidad de fincas. La distribución no divide el crédito, no destruye la unidad del crédito total garantizado, aunque si un tercero adquiere la finca podrá pagar al acreedor el importe de responsabilidad de la finca (art. 221 RH). Este sería el caso de la distribución a priori donde sólo tributa por la constitución de la hipoteca.
Cancelación parcial de la hipoteca. Dado el principio de indivisibilidad de la hipoteca no se puede cancelar parcialmente a menos que consienta el acreedor hipotecario (art. 122 LH). Si la hipoteca recae sobre varias fincas se admite la cancelación parcial sobre una finca mientras que no se ve modificada la responsabilidad hipotecaria respecto del resto de fincas. (art. 221 RH).
Entiendo que la cancelación parcial de la hipoteca se podrá realizar en los términos del art. 221 R.N., no tributaria, siendo la base imponible el importe de la responsabilidad de la finca que se libera.
Entiendo que la cancelación parcial de la hipoteca se podrá realizar en los términos del art. 221 R.N., no tributaria, siendo la base imponible el importe de la responsabilidad de la finca que se libera.
Y en cuanto a la ampliación de hipoteca tributaria por el incremento de la responsabilidad hipotecaria.
Dependerá si se realiza CANCELACION HIPOTECA y posterior AMPLIACION HIPOTECA, yo lo haría en dos momentos a fin de evitar el que me dijeran que se está produciendo una REDISTRIBUCION (una se libera y la otra se aumenta), ya que en este caso, lo normal es que se entienda que hay una redistribución.
El siguiente fallo es significativo dado que nos permite conocer las distintas posibilidades que se dan en cuanto a la redistribución de hipotecas (TEACResolución: 00/5728/2009 Unidad resolutoria: Vocalía Novena Fecha de resolución: 27/05/2011 Unificación de criterio: NO), aunque no es el presente caso estrictamente.
No he encontrado ninguna consulta que nos resuelva el caso planteado.
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1 comentario:
Buenos dias Juan,
Muchas gracias por la respuesta, la verdad es que creo que me ha sido muy útil. El supuesto que he planteado difiere del clásico de hipoteca sobre edificio, posterior división horizontal; en ese caso, todas las entidades, si no se ha distribuido la hipoteca, responden por el todo, de manera que si se pretende la liberación de alguna de las entidades, se entiende que hay redistribución de la carga-concentración de hipoteca en las fincas restantes, vamos, una modificacion del objeto de la hipoteca. En el caso planteado, al estar distribuida ya la hipoteca entre las dos fincas, parece que el hecho de que se cancele-libere una de ls fincas no suponga redistribución, pues la finca 1 sigue teniendo el mismo objeto y respondiendo de lo mismo, por lo que no hay redistribución. Conoces alguna referencia jurisprudencial con algun caso como este ?
Muchas gracis por todo y felicidades por la página !
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