Un inversor o particular da una señal a un constructora y al cabo de unos meses, antes de la entrega de la vivienda…, por diversas razones, vende ese derecho a un tercero por una cantidad. La Dirección General de Tributos ha sanjado la polémica sobre como tributa este tipo de cesión de contrato privado a un tercero mediante la consulta vinculante V0086-07
Considera que: La cesión de derechos de compra de una vivienda en construcción por un particular no empresario estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
La base imponible estará constituida por el valor real de la vivienda cuyos derechos se transmiten. Del valor así obtenido, sólo se pueden deducir las cargas que disminuyan efectivamente dicho valor, pero no las deudas.
Es decir si, habiendo entregado 3.000 Euros de entrada para la compra de una vivienda en construcción cuyo precio real es de 200.000 Euros, procedo a ceder el contrato a un tercero por 25.000 Euros la liquidación correcta sería:
200.000 x 7% (ITP y AJD) : 14.000 Euros
Hay personas que opinan que debería tributar al 7% por el valor de cesión de los derechos es decir 7% sobre 25.000 Euros. Si realiza esta liquidación posteriormente la Administración Tributaria te remite una autoliquidación complementaria.
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7 comentarios:
No tiene sentido esta forma de liquidar pero el Gobierno Central tenía que tomar medidas para que evitar la escalada de precios en viviendas, muchos amigos daban entradas en vivienda que nunca iban a comprar para luego vender los derechos extraordinariamente alto, lo que lleva a muchos compradores a pedir préstamos exhorbitados. De esta forma hay más barreras a comprar derechos.
Personas no, sino funcionarios de las Delegaciones y Oficinas Liquidadoras opinan que sólo tributa por el valor de los derechos. Esto puede originar que los contribuyentes, si tuvieran una inspección, tendrían que pagar lo no abonado en su día más una sanción del 50 al 75%.
Me gustaria saber si sobre la liquidación de la cesión de derechos, sobre una vivienda en construcción que tiene una valoración de 129.000 € , podría acogerme a la reducción del 3.5%en TPO, por ser meñor de 35 años y no superar los 130.000 €,no veo en la ley de TPOy AJD, ningún sitio donde me impida poder hacerlo, pero sinembargo me dicen en la oficina liquidadora que no.
Sobre el tema planteado por carmen martinez creo que la contestación nos la da la Consulta V0086-07 de la Dirección General de Tributos (ver en dirección AEAT) que establece:
El cedente no tiene la condición de propietario del inmueble, pues en nuestro sistema jurídico la adquisición de la propiedad está condicionada a un doble requisito: la concurrencia del titulo, contrato de compraventa, que si ha tenido lugar, y el modo o entrega del bien que, por el contrario, aún no se ha producido
No se trata de la transmisión de un inmueble, sino de los derechos que ostenta el cedente frente a la entidad vendedora, a consecuencia de la celebración del contrato privado de compraventa del referido inmueble.
Junto a este regla general, el artículo 17.1 del mismo texto legal establece una regla especial, según la cual “en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos”.
Lo que nos lleva a concluir que no se trata de la transmisión de una vivienda sino de derechos y el tipo reducido se aplica cuando existe una transmisión de inmuebles cuyo valor real no supere 130.000 Euros, cuando se destinen a vivienda habitual del adquirente y este no supere la edad de 35 años., la aplicación del tipo reducido aplicará cuando se le entregue el inmueble (que puede estar sujeta a IVA y al tipo reducido de A.J.D.).
Sin embargo es evidente que existen dudas a la vista del art. 17.1 cuando nos dice que se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos. Tendría que dejar que te hagan la liquidación y recurrir con reserva de Tasación Pericial Contradictoria, en caso de que te aumenten el valor, ante el Tribunal Económico Administrativo.
Un saludo,
Antes de nada , muchas gracias por aclararme en algo este tema , pero se me plantea la siguiente duda , si la cesión de derechos tuviese lugar el mismo día en que se hacen las escrituras públicas y si hace constar en dichas escrituras la cesión de derechos a un tercero ,haciéndose coincidir con la entrega y posesión del inmueble, ¿podríamos considerar que se están cumpliendo las dos premisas de titularidad y posesión para acogernos a la reducción del 3.5%? , en notaría he consultado y me dicen que jurídicamente no hay ningún problema , pero ¿sería correcto fiscalmente?.
Saludos: Carmen.
Es evidente que en notaría no hay problema pero existen desde el punto de vista fiscal y civil dos transmisiones: una de derechos y otras del bien. Desde el punto de vista fiscal cada transmisión aunque no tengan solución de continuidad se considera una transmisión sujeta. Por ello habría que insistir en el art. 17 del Reglamento y establecer que debe de liquidarse en los mismos términos la transmisión de derechos y la compraventa, aunque está claro de que si se realiza en el mismo acto las bases imponibles serían iguales.
Un saludo,
Paco Arcos
A partir del 01/01/2009 se ha establecido por la Ley de Medidas Fiscales que la Base Imponible es igual al valor de lo construido a la fecha de la transmisión de los derechos, por lo que toda la polémica sobre su valoración ha desaparecido.
Un saludo,
Paco Arcos
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