ECONOMIA DE OPCION EN LAS REDISTRIBUCIONES DE HIPOTECAS

Normalmente las empresas constructoras solicitan un préstamo hipotecario, sobre solar para construir realizándose la declaración de obra nueva en construcción, para una vez ejecutada parte de la obra solicitar una ampliación de préstamo y una redistribución del mismo entre las fincas independientes que se formalizan.

PRIMER PROCEDIMIENTO :

PRESTAMO INICIAL (RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA) 2.000.000 EUROS

DIVISION HORIZONTAL DE LA FINCA EN VARIOS (B.I. : Valor Suelo + Valor Obra)

AMPLIACION DEL PRESTAMO (RESPONSABILIDAD H.) 8.000.000 EUROS

REDISTRIBUCION DE HIPOTECA 10.000.000 EUROS

EL COSTE SERIA: 2.000.000 + 8.000.000 + 10.000.000 : 20.000.000 EUROS

Constitución préstamo hipotecario. Normalmente se trata de un préstamo concedido por un sujeto pasivo de IVA lo que determina la no sujeción a TPO y sí a AJD. Siendo sujeto pasivo del Impuesto el prestatario, como beneficiario del negocio jurídico principal del que la hipoteca es un negocio accesorio. (Art. 68 del Reglamento).

BASE IMPONIBLE: 2.000.000 EUROS AL 1% POR A.J.D.

División horizontal de la finca en varios predios independientes. Tributaría por Actos Jurídico Documentados. Su base viene constituida por el valor del solar más el valor de la obra nueva en construcción.

Ampliación de préstamo y redistribución de hipoteca. Al tratarse de dos convenciones diferentes (art. 4 TR) tributarán de forma separada e independiente al tratarse de una escritura de ampliación de préstamo en la que, a su vez, este se distribuye entre varias fincas.

En cuanto a la ampliación de préstamo la B.I. viene integrada por la responsabilidad hipotecaria añadida en la ampliación (TEAC 22-9-94)

BASE IMPONIBLE: 8.000.000 EUROS AL 1% POR A.J.D.

Y en cuanto a la tributación entre diversas fincas de la carga hipotecaria global la B.I. estará integrada por la garantía hipotecaria que se redistribuye.

BASE IMPONIBLE : 10.000.000 EUROS AL 1% POR A.J.D.

SEGUNDO PROCEDIMIENTO. AHORRO FISCAL.

Se procede a redistribuir la hipoteca del préstamo inicial y a ampliar la responsabilidad hipotecaria de cada una de las fincas independientes.

PRESTAMO INICIAL Y REDISTRIBUCION PRESTAMO INICIAL 2.000.000 EUROS

DIVISION HORIZONTAL DE LA FINCA EN VARIOS (B.I. : Valor Suelo + Valor Obra)

AMPLIACION DEL PRESTAMO (RESPONSABILIDAD H.) 8.000.000 EUROS

Ver Consulta Dirección General de Tributos 24-5-2001.