Primera transmisión de vivienda (Nuda Propiedad + Usufructo)

La exposición de motivos de la Ley 37/92, en su punto 4.5 señala la modificación respecto a la normativa anterior operada en lo que se refiere a la constitución, transmisión o modificación de derechos reales de uso o disfrute sobre bienes inmuebles, que conforme a la nueva ley pasan a configurarse como prestaciones de servicios, frente a su anterior consideración como entrega de bienes a efectos de este impuesto. Este nuevo enfoque tiene por objeto dar a estas operaciones el mismo tratamiento fiscal que corresponde al arrendamiento de bienes inmuebles, por cuanto el significado económico de estos últimos es similar a la constitución de los mencionados derechos reales. En la medida en que se asimila a operaciones de arrendamientos, las cuales a su vez son operaciones de tracto sucesivo por antonomasia, se deduce que el tratamiento como operación de tracto sucesivo es el procedente para las citadas constitución, transmisión o modificación de derechos reales de uso o disfrute sobre inmuebles. Normalmente la liquidación que se efectuaba consistía (hay excepciones) en considerar que, al ser primera transmisión, estaban sujetas a IVA, pero la consulta V0267-11, distingue entre la transmisión de la Nuda Propiedad y el Usufructo considerando la primera sujeta a IVA y la segunda, al tener carácter de prestación de servicio y ser una vivienda, como sujeta a Transmisiones. El supuesto que recoge la consulta es el siguiente: Promotora que va a transmitir una vivienda de nueva construcción del siguiente modo: el derecho de usufructo vitalicio será adquirido por dos cónyuges, mientras que la nuda propiedad se transmitirá a favor del hijo de aquéllos. I. La transmisión del derecho de usufructo correspondiente a la parte de una edificación destinada exclusivamente a vivienda, merece la calificación de prestación de servicios sujeta pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante lo anterior, el apartado cuatro del artículo 4 de la Ley 37/1992, dispone lo siguiente: “las operaciones sujetas a este Impuesto no estarán sujetas al concepto "transmisiones patrimoniales onerosas" del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Se exceptúan de lo dispuesto en el párrafo anterior las operaciones que se indican a continuación: a) Las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando estén exentos del Impuesto, salvo en los casos en que el sujeto pasivo renuncie a la exención en las circunstancias y con las condiciones recogidas en el artículo 20.Dos. (…)”. En consecuencia, la transmisión del mencionado derecho de usufructo estará sujeta a la modalidad transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. II. La transmisión de la nuda propiedad. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones”. Por consiguiente, la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda objeto de consulta tendrá, en el caso planteado, la consideración de primera entrega estando sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y deberá tributar al tipo reducido del 8 por ciento (artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992).